5 种 REITs 以及如何投资 (一)

来源:Investopedia

房地产投资信托 (REIT) 是构建任何股票或固定收益投资组合时的关键考虑因素。它们可以提供额外的多样化、潜在的更高总回报和/或更低的总体风险。

简而言之,它们产生股息收入以及资本增值的能力使它们成为股票、债券和现金的极好平衡点。


REIT投资涉及房地产投资信托。 REITs 拥有和/或管理产生收入的商业房地产,无论是房产本身还是这些房产的抵押贷款。

在 REIT 投资方面,您可以通过交易所交易基金或共同基金单独投资公司。有许多类型的房地产投资信托基金可供选择。 在这里,我们看一下 REITS 的几个主要类别及其历史回报。在本文结束时,您应该对房地产投资信托基金的总体投资以及何时购买以及购买什么有一个更好的了解。


关键要点 使用 REITs 投资房地产可以使您的投资组合多样化,但并非所有 REITs 都是平等的。 一些房地产投资信托基金直接投资于房地产,赚取租金收入和管理费。其他人则投资于房地产债务,即抵押贷款和抵押贷款支持证券。 此外,房地产投资信托基金往往专注于特定领域的房地产,例如零售或购物中心、酒店和度假村,或医疗保健和医院。 REITs的最大好处之一是它们的高收益股息。 REITs 必须向股东支付 90% 的应税收入。 大多数 REIT 股息不符合 IRS 对“合格股息”的定义。


5 种 REITs 以及如何投资


REITs的历史回报

房地产投资信托历来是表现最好的资产类别之一。 FTSE NAREIT 股票房地产投资信托指数是大多数投资者用来衡量美国房地产市场表现的指标。截至2022年6月,该指数10年平均年回报率为8.34%。 在 25 年期间,该指数的回报率为 9.05%,而标准普尔 500 指数为 7.97%,罗素 2000 指数为 7.41%。 从历史上看,寻求收益的投资者在房地产方面的投资比固定收益(为此目的的传统资产类别)做得更好。精心构建的投资组合应同时考虑两者。


重要的是要记住,零售房地产投资信托基金从向租户收取的租金中赚钱。如果零售商因销售不佳而遇到现金流问题,他们可能会延迟甚至拖欠每月付款,最终被迫破产。 那时,需要找到一个新租户,这绝非易事。因此,投资拥有最强主力租户的房地产投资信托基金至关重要。其中包括杂货店和家居装饰店。 一旦您进行了行业评估,您的重点应该转向房地产投资信托基金本身。像任何投资一样,重要的是他们拥有良好的利润、强大的资产负债表和尽可能少的债务(尤其是短期债务)。


在经济不景气的情况下,拥有大量现金头寸的零售房地产投资信托基金将有机会以低价购买优质房地产。经营最好的公司将利用这一点。 也就是说,零售房地产投资信托基金领域存在长期担忧,因为购物正越来越多地从购物中心模式转向在线模式。空间业主不断创新,以办公室和其他非零售租户填充他们的空间,但该子行业面临压力。


2. 住宅房地产投资信托基金

这些是拥有和经营多户出租公寓楼以及制造房屋的房地产投资信托基金。在寻求投资这种类型的房地产投资信托基金时,应该在开始之前考虑几个因素。 例如,最好的公寓市场往往是相对于该国其他地区而言,住房负担能力较低的地方。在纽约和洛杉矶等地,单身住宅的高成本迫使更多人租房,这推高了房东每月可以收取的价格。因此,最大的住宅房地产投资信托基金往往专注于大型城市中心。


在特定市场内,投资者应关注人口和就业增长。一般来说,当人口净流入一个城市时,这是因为工作很容易获得并且经济正在增长。空置率下降加上租金上涨表明需求正在改善。 只要特定市场的公寓供应量仍然很低并且需求继续上升,住宅房地产投资信托基金应该会表现良好。与所有公司一样,那些资产负债表最强、可用资本最多的公司通常做得最好。


3. 医疗保健房地产投资信托基金

随着美国人年龄的增长和医疗保健成本的持续攀升,医疗保健房地产投资信托基金将成为一个值得关注的子行业。医疗保健房地产投资信托基金投资于医院、医疗中心、护理设施和养老院的房地产。 该房地产的成功与医疗保健系统直接相关。这些设施的大多数运营商依赖占用费、医疗保险和医疗补助报销以及私人工资。只要医疗保健的资金是一个问号,医疗保健房地产投资信托基金也是一个问号。


您应该在医疗保健房地产投资信托基金中寻找的东西包括多元化的客户群体以及对多种不同房地产类型的投资。在某种程度上,专注是好的,但分散风险也是如此。 一般来说,对医疗保健服务的需求增加(这应该发生在人口老龄化的情况下)对医疗保健房地产有利。因此,除了客户和财产类型的多元化外,还要寻找医疗保健经验丰富、资产负债表强劲、低成本资本获得率高的公司。


4. 办公房地产投资信托基金

办公房地产投资信托基金投资于办公楼。他们从通常签订长期租约的租户那里获得租金收入。任何有兴趣投资办公室房地产投资信托基金的人都会想到四个问题。 经济状况如何?失业率有多高? 空置率如何? REIT 投资的领域在经济上表现如何? 它有多少资本用于收购? 尝试寻找投资于经济据点的房地产投资信托基金。例如,在华盛顿特区拥有一堆普通的建筑物比在底特律拥有一流的办公空间要好。


5. 抵押房地产投资信托基金

大约 10% 的 REIT 投资是抵押贷款,而不是房地产本身。 最著名但不一定是最大的投资是房利美和房地美。他们是政府资助的企业,在二级市场上购买抵押贷款。 仅仅因为这种类型的 REIT 投资于抵押贷款而不是股权并不意味着它没有风险。利率上升将转化为抵押房地产投资信托基金账面价值的下降,从而推低股价。


此外,抵押房地产投资信托基金通过有担保和无担保的债务发行获得大量资本。如果利率上升,未来的融资成本将会更高,从而降低贷款组合的价值。 在利率上升的低利率环境下,大多数抵押房地产投资信托基金的交易价格低于每股资产净值。诀窍是找到合适的。


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